便利店店铺开发的成功与否，其中的商团调查与店址评估，占有十分重要的地位。 便利店店铺选址的技巧：

一．商圈确定 

通过商圈调查，可以预估便利店座落地点，可能交易范围内的住户数、消费水准、流动人口量、营业额；通过实地评估，就店铺地理位置的便利性、人的动线与流量、车的动线与流量、接近性、视觉效果等，判断该点是否适合开店，这样才不致因为盲从而贸然开店，得不偿失。 

商圈的意义及其重要性 

商圈，意指在便利店坐落的地点所能够交易的范围、规模。例如徒步区的店可能是方圆300米，乡镇地区则可能是方圆1000米(购物不方便、缺乏竞争等因素)，视具体状况而定。故商图的选择必须谨慎，且要调查清楚，方能开创自我的生存空间。 

一般而言，涵盖面越大，表示商圈愈大，但实际上，在预开设店的周围一定有竞争店，经营业绩将会被竞争者所瓜分，所以对商圈的评估，并非一成不变，事实上是充满了变数，评估时必须面面俱到。经营一家成功的便利店，其所需要的条件很多，不过，商圈好坏对营运成功的影响力，可说是关键，因为地点好坏直接影响便利店营运的成功率，达60％。因此如何选择一个好的商圈，对便利店日后的经营发展，有很大的影响。 

商圈的变化，时时牵动着业绩的发展，因此在开店时，商圈的设定异常重要。 

1．商圈设定分类 

商圈的设定大致上可分为两种型态。 

(1)徒步为主的商圈。徒步为主的商圈，例如商业区、住宅区等，以店为中心，半径约300米，以走得到且快速方便为主。　　

(2)车辆动线为主体的商圈，例如交叉路口附近及郊外主干路上，此种商困大多设置于郊外或下斑路线上，有方便的停车空间及良好的视觉效果，可满足流动车辆所需的商品。 

2．商困以区域大小的分类 

以区域的大小加以分类，则有下列几种型态：

(1)邻近中心型。其商困的设定大约在半径200―500米左右，即徒步商圈，此类型商圈分布在每个地区人口较密集的地方或商业集中地。 

(2)地区中心型。其商团的设定一般在半径1千米，人们称之为生活商圈。 

(3)大地区中心型。此为地区中心更广的商圈。 

(4)副都市型。通常指公共汽车路线集结的地方，可以转换车，而形成交通集会地。 

(5)都市型。商圈可涵盖的范围，可能是整个都市的四周，其交通流或人潮流的层面，可能来自四面八方。 

若依通常的习惯，常将实地环境分成下列几种：

1．住宅区 

住宅区内的户数基本上须达10佃户左右，如以1户4人来计算，则人数将达4000人左右。 

2．教育区 

教育区及附近有大、中、小学等学校，其中以私立学校较为理想，因其学生大多比较有钱，消费层次比较高。当然，也不能忽视补习班，补习班的集中区将更理想。 

3．办公区 

办公区指办公大楼林立的地区，一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二干人，尤其办公大楼内的上班族外食比例非常高。 

4．商业区 

业区指商业行为集中的地方，由于过路客的增加，形成各种商店聚集之处。 

5．娱乐区 

娱乐区指以休闻消费为主的商圈，通常玩乐之后，需要补充体力。 

由上述不难发现，住宅区的顾客群较为稳定，而且一般性的消费、业绩也较固定，如再加上交通主动脉的配合，因为增加部分的外来客，将使该区的业绩有上升的可能。 

商圈店址调查要点与评估 

店址选择的好坏，在开店战略中是至关重要的。　　 

失败店的主要因素有以下三点：　　 

(1)地点选择失败；　　 

(2)不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准；　　(3)许多连锁本部为了达到开店数量的目标而开店，因此产生了许多失败店。　　由上述因素可以发现，商圈实地调查及评估准确是十分重要的。大体而言，便利店在开店之前，对于实地调查作业应精心细致。如考虑设店出人的人口流量多少、附近有几家同类店或不同类店、其营业情形如何、商品的内容如何、价位的高低等，均是衡量的重点。　　　　1．商圈实地调查的要点　 

(1)开店地点周围住户的情形，亦即所谓的居民居住条件，其范围有以下几类。　 

①住宅的种类：　　 

A．单身住宅；　 

B．普通小区住宅(分大、中型)；　　 

Ｃ.它；公寓(分电梯大楼、普通公寓)；　　 

D．高级住宅区。　　 

以上的住宅种类都适于开设便利店，但贫民区、老人住宅区，则不太适合。　　 

②住户的构成。便利店的客户群以10―30岁的青壮年为主，单身男女尤其重要。如以职业类别来看，司机、工厂上班者，蓝领及白领阶层以及服务业人员，都是比较理想的对象。　　 

(2)商团内有助于便利店设立的设施，有下列几种： 

①中小型企业(内部没有餐厅)；　 

②中大型医院；　　 

③大学、专科及高中职校；　　 

④24小时的大、中型工厂(三班制)；　　 

⑤消防队、警察局、市政府；　　 

⑥公园及广场；　 

⑦车站附近；　　 

⑧大型集中住宅区；　　 

⑨其他。　　 

(3)商困未来发展的具体考虑如下：　　 

①地区内人口及户数的增加；　　 

②新设车站的计划；　 

③学校的建设计划； 

④马路新设、增设及拓宽计划；　　 

⑤小区住宅的兴建计划。　　 

(4)商国内的竞争性。商圈内的竞争性，指的是区城内有大型店、同类店或商业聚集较多时，要先确定是否还有设店的空间。　　　　 

2．评估　　 

评估对便利店的成败关系很大。一般而言，评估是开店前必要的工作，以国内而言，大多是靠有经验的人员的经验来论定，因此评估的结果可能各不一样。不过普遍来说，调查经验丰富的老手，比起刚加入评估作业的新人，其评估的结果的准确度优于后者。　　　　 

评估过程中，数据化、定量化评价数据，是非常重要的，可将人为干扰的因素减至最低。　　　　 

下面我们将讨论一下评估作业的方法。　　 

在地点位置详细图中，可了解周围250米内交通、道路、住宅及公共场所的位置关系，进而判断该点的位置是否理想。　　　 

方法如下：中心点为欲开的便利店的位置，而3条圆虚线由内而外各代表50米、150米、250米的范围，可将250米内的道路、住宅及公共场所标注在国内，再进行分析与判断。　　　　 

将车辆动线标示清楚，这时设立地点附近的相关位置，清清楚楚，可以很清楚地判断哪一点比较有利，其车辆的动线是在哪里汇集，广告效果哪一个比较理想，哪里停车较方便等。　　　　 

最后再把距离内的商圈标注清楚，就可以很清楚地判断该点是否可以设店了。